Expertises:
07.10.2024

Gestoras de cooperativas y su responsabilidad como promotoras

Artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (la «LOE»)

Las cooperativas de vivienda son una herramienta cada vez más importante en el sector inmobiliario.

 

La desaparición de la figura de una empresa promotora durante el proceso de compra (y de su correspondiente margen de beneficio) permite una rebaja del precio final a considerar por todo aquel que desee acceder a una vivienda, y más aún a la vista de los altos precios actuales del mercado inmobiliario.

 

Como es lógico, este aumento de popularidad ha traído consigo la profesionalización de la figura, existiendo en la actualidad empresas «gestoras» de cooperativas dedicadas a la creación y administración de estas, y a la gestión del proceso constructivo.

 

La cuestión es que, en ocasiones, estas empresas gestoras de cooperativas actúan más como empresas promotoras encubiertas, que intentan eludir la gran responsabilidad que atribuye el artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (la «LOE») al promotor, al establecer que responderá solidariamente junto con el resto de agentes que intervienen en la edificación de viviendas.

 

El legislador no es ajeno a esto, y por ello el artículo 17.4 de la LOE extiende la responsabilidad solidaria del promotor a «a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas».

 

La pregunta que cabe hacerse es: ¿esta equiparación es automática o tienen que darse una serie de circunstancias?

 

Pues bien, la jurisprudencia entiende que la equiparación no es automática, y que para que pueda considerarse que la gestora de cooperativas ha actuado como promotor han de darse ciertos indicios, que determinan que la gestora no se ha limitado a una «simple» gestión de los aspectos organizativos de la cooperativa, sino que ha asumido y organizado la edificación por cuenta de la comunidad, a fin de obtener un lucro de ello, y, por tanto, asumiendo el papel de un promotor.

 

Como ejemplo de esta jurisprudencia tenemos la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo n.º 98/2004, de 25 de febrero (Recurso n.º 464/1998, M.P.: Excmo. Sr. Francisco Marín Castán), que establece como requisitos que la gestora:

 

  • Sea quien realice el acto de disposición sobre el terreno (en la Sentencia estudiada, una opción de compra).

 

  • Se encargue de captar a los cooperativistas, incluso supeditando el proyecto a que se capte un número suficiente de ellos.

 

  • Imponga como hecho consumado la contratación de los facultativos técnicos y el control del proceso constructivo.

 

  • Establezca pagos periódicos como una auténtica promotora-vendedora.

 

  • Se lucre con un porcentaje del coste final de la obra, por todos los conceptos.

 

El Alto Tribunal ha reiterado su criterio, como es el caso de la Sentencia n.º 274/2009, de 27 de abril (Recurso n.º 836/2004, M.P.: Excmo. Sr. Román García Varela), y ello ha sido corroborado por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, como es el caso de las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Undécima) n.º 1474/2014, de 13 de febrero (Recurso n.º 753/2017, M.P.: Ilmo. Sr. Jesús Miguel Alemany Eguidazu) y n.º 717/2015, de 24 de junio (Recurso n.º 717/2015, M.P.: Ilmo. Sr. Cesáreo Duro Ventura).

 

En conclusión, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que una gestora de cooperativas responderá solidariamente junto con el resto de agentes de la construcción cuando asuma un rol similar a una promotora en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, excediendo el ámbito de actuación de una simple gestora.