Actualidad jurídica
Las nuevas tecnologías, y en especial el blockchain, han permitido una nueva forma de celebrar contratos de manera digital y automatizada, bajo un entorno seguro. Los llamados “contratos inteligentes”, o más conocidos en inglés como “smart contracts”, han irrumpido para transformar el sector jurídico y establecer una nueva base sobre la que contraer derechos y obligaciones.
Para comprender qué son los smart contracts y cuál es su función, es esencial tener conocimiento de la tecnología blockchain. Fundamentalmente, el concepto de blockchain se podría definir como un registro compartido y descentralizado que utiliza la criptografía para encadenar bloques con información de forma segura empleando un hash.
Esta función conocida como hash se encarga de convertir los mensajes destinados a ser registrados en los bloques en una combinación alfanumérica de longitud fija y que se almacena en las redes de blockchain. En este sentido, cada uno de los bloques en una red blockchain posee un hash propio, y en una cadena de bloques, cada bloque contiene el hash del bloque anterior, garantizando la integridad de las transacciones y la imposibilidad de su descifrado salvo que se tenga acceso a todos los bloques.
Una vez conocidos estos conceptos resulta más simple describir la figura de los smart contracts. Sin embargo, estos contratos inteligentes que combinan esta tecnología “blockchain”, no son nuevos, sino que han ido evolucionando con el tiempo. De hecho, el término de smart contract lo acuñó el científico de computación y criptógrafo Nick Szabo en 1996 en su artículo “Smart Contracts: Building Blocks for Digital Markets”. No obstante, no fue hasta 2015, con la creación de Ethereum, una reconocida red blockchain, cuando los contratos inteligentes ganaron reconocimiento.
Un smart contract se define como aquel contrato elaborado empleando códigos informáticos que quedan almacenados en una red blockchain, y que se ejecutan una vez se cumplen unas ciertas reglas. Por lo tanto, estos contratos siguen una serie de instrucciones pactadas con anterioridad, y no necesitan de un tercero para ejecutarse, sino que cuando se da la condición establecida se ejecutan de manera autónoma y automática. Al emplear la tecnología blockchain, estos contratos no necesitan intermediarios que validen las transacciones; son fiables ya que no se puede modificar su contenido ni dan margen a la interpretación de las partes; y son eficientes ya que permite automatizar mecanismos y acelerar los procesos de la transacción.
Este tipo de contratos pueden utilizarse en todo tipo de sectores. Entre ellos, destaca su utilidad en el sector inmobiliario, donde se facilita un registro seguro de inmuebles y se agilizan las transacciones. En el sector de los seguros permiten la automatización de procesos como la liquidación de pagos o la emisión de pólizas. O en el sector de la alimentación los smart contracts permiten, por ejemplo, supervisar el transporte de productos sensibles a ciertas temperaturas. Así se pueden configurar para que, en el caso de que la temperatura del medio de transporte se modifique sin poder garantizar la cadena de frío y asegurar la trazabilidad en la calidad y seguridad de los alimentos, estos contratos se resuelvan automáticamente.
En definitiva, los smart contracts representan una innovadora modalidad de celebrar acuerdos, aprovechando tecnología puntera para agilizar y garantizar la integridad del tráfico jurídico. Ofrecen una mayor seguridad al operar dentro de la red blockchain, destacan por su eficiencia al posibilitar su ejecución automática y autónoma, y eliminan la dependencia de una autoridad central para la supervisión y verificación de las transacciones.
Para maximizar su potencial, es fundamental contar con asesoramiento experto en materia legal y contractual. El equipo especializado en Contratación Mercantil de Toda & Nel-lo comprende a la perfección cómo integrar los smart contracts en la estrategia empresarial de una compañía, garantizando que cada paso esté alineado con sus objetivos y necesidades específicas.
El 15 de marzo de 2024 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024 (“la Resolución”).
A continuación, se aborda de forma sucinta, por un lado, el contenido de la Resolución; y, por el otro, las consecuencias prácticas de la misma.
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Zonas tensionadas, vigencia de la declaración y gran tenedor
Mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024, se ha publicado la relación de municipios de Catalunya declarados zona de mercado tensionado, que puede consultarse en este enlace.
La declaración de mercado tensionado tendrá una vigencia de tres años a contar desde el 16 de marzo de 2024 (esto es, hasta el 16 de marzo de 2027).
Asimismo, la Resolución contiene la declaración de gran tenedor, que será la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.
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Consecuencias prácticas
Las consecuencias prácticas de tal declaración es que, desde su entrada en vigor este 16 de marzo de 2024, se aplicará una limitación de la renta del alquiler en los supuestos que se relacionan a continuación:
- En el caso de nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, que hubieren sido arrendados en los cinco años anteriores: en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiere estado vigente en los últimos cinco años anteriores.
- En el supuesto de nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, sin contrato en vigor en los 5 años anteriores: en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se sitúe en una zona de mercado residencial tensionado y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, se aplicará a la renta el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
El sistema de índices de precios de referencia del alquiler puede consultarse en este enlace.
- En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el propietario sea gran tenedor: en los contratos de arrendamiento de viviendas en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, se aplicará a la renta el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, disponible en el anterior enlace.
En cualquier caso, es necesario analizar el caso en concreto para determinar si y, en su caso, de qué forma, tal Resolución puede tener impacto. Por ello, recomendamos contactar con el departamento especialista en la materia.