Indemnización para arrendatarios de bares con terraza tras la extinción del contrato: Sentencia del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo reconoce el derecho de indemnización al arrendatario de un bar con terraza.

En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha analizado si la indemnización prevista en el artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos («LAU») es aplicable a los contratos en los que el inmueble arrendado se ha destinado a bar con terraza.

El artículo otorga al arrendatario el derecho[1] a solicitar una indemnización al arrendador tras la extinción del contrato de arrendamiento cuando concurran las circunstancias siguientes:

Que, lógicamente, exista un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Que durante los últimos cinco años se haya ejercido una actividad comercial de venta al público en el inmueble arrendado.

Que haya transcurrido el plazo de vigencia previsto en el contrato de arrendamiento.

Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un periodo de cinco años más y por una renta de mercado y el arrendador se haya opuesto a dicha renovación.

La cuestión se suscita en cuanto al punto (ii) anterior: esto es, en esta reciente sentencia el Tribunal Supremo ha analizado si el destino de bar con terraza puede ser considerado como una actividad de venta al público y, por tanto, si dicho uso autoriza al arrendatario para solicitar la indemnización prevista en el articulo 34 de la LAU (siempre que se cumplan el resto de los requisitos).

Al respecto, el Tribunal Supremo ha concluido que el destino de bar con terraza constituye una actividad comercial de venta al público por dos motivos:

Porque la actividad de bar con terraza es susceptible de generar una clientela que dote al inmueble arrendado de un valor económico adicional a través de una fidelización de clientes que puede ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.

Porque de una interpretación literal del artículo 34 de la LAU se desprende que la actividad de bar, por definición, es una actividad comercial de venta al público. Así, mientras venta se define, según la RAE, como compraventa o intercambio de bienes o servicios; bar se define como local en que se despachan bebidas; y despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.

Es decir, un bar es un establecimiento abierto al público en el que se realiza la venta de bebidas que se consumen en el mismo local y, por tanto, constituye una actividad comercial de venta al público.

En conclusión, el arrendatario de un inmueble destinado al uso de bar con terraza tiene derecho a solicitar una indemnización al arrendador tras la extinción del contrato de arrendamiento siempre y cuando se cumplan los requisitos del artículo 34 de la LAU.