
El plazo de prescripción de la reclamación de cuotas comunitarias
En el presente artículo analizamos la reciente sentencia del Tribunal Supremo núm. 1197/2023, de 21 de julio (ECLI:ES:TS:2023:3355) y, en particular, el pronunciamiento relativo al plazo de prescripción para reclamar las deudas comunitarias y los efectos interruptivos de la prescripción de la reclamación.
Antecedentes de hecho
Como antecedentes de hechos relevantes, cabe destacar que el 26 de julio de 2017 la Comunidad de Propietarios presentó una demanda contra la sociedad Tagalocorp, S.L. (en adelante, «Tagalocorp») –propietaria de varios apartamentos en la urbanización– en reclamación de 187.403,03 €, en concepto de cuotas comunitarias debidas desde el 31 de diciembre de 1998 hasta el 1 de febrero de 2017.
Es asimismo relevante señalar que, con carácter previo a la interposición de la demanda, la Comunidad de Propietarios había reclamado el pago del referido importe mediante burofax de 11 de mayo de 2017. Dicho burofax fue notificado a la finca sita en el edifico de la Comunidad, propiedad de Tagalocorp, en ausencia de indicación de ningún otro domicilio.
La sociedad demandada se opuso alegando, entre otras cuestiones, que, teniendo en cuenta que el plazo de prescripción de la acción era de cinco años (artículo 1966.3 del Código Civil[1]), la acción habría prescrito en cuanto a las cuotas anteriores al 26 de julio de 2012. Asimismo, Tagalocorp alegó que no se habría interrumpido la prescripción mediante el envío del burofax, toda vez que el mismo no fue notificado en el domicilio social de dicha compañía.
El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda, al considerar que la acción no estaba prescrita. Así, el Juzgado de Primera Instancia consideró de aplicación el plazo de prescripción de 15 años previsto en el artículo 1964 del Código Civil[2] (en su versión anterior a la reforma operada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre), considerando que la reclamación de cuotas efectuada en la Junta de Propietarios de 23 de febrero de 2006 había interrumpido la prescripción.
En lo que respecta a la remisión del burofax a la finca de la demandada sita en la Comunidad de Propietarios en lugar de a su domicilio social, el Juzgado resolvió que tal circunstancia no le privaba de su efectividad, puesto que la sociedad nunca indicó al secretario-administrador un domicilio para notificaciones, por lo que la remisión del burofax reclamando la deuda y su publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad se ajustaba a lo previsto en el artículo 9.1 h) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
La Audiencia Provincial confirmó la sentencia de primera instancia, motivo por el cual Tagalocorp interpuso el recurso de casación. Ante el Tribunal Supremo, entre otras cuestiones, debía por lo tanto dilucidarse (i) cuál era el plazo de prescripción aplicable; y (ii) si el burofax remitido por la Comunidad había interrumpido o no dicho plazo de prescripción.
Pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre la cuestión
Pese el carácter controvertido de la jurisprudencia menor, mediante la sentencia de fecha 21 de julio de 2023 objeto del presente comentario, el Tribunal Supremo ha confirmado su criterio[3] al concluir que el plazo legal para reclamar cuotas comunitarias es el de cinco años previsto en el artículo 1966.3º del Código Civil, con independencia del momento del devengo de las cuotas (esto es, si las mismas se devengaron con carácter previo a la modificación del Código Civil en 2015, o con posterioridad).
Asimismo, el Tribunal Supremo ha concluido que el burofax tuvo efectos interruptivos de la prescripción, compartiendo así el criterio adoptado por el Juzgado de primera instancia y por la Audiencia Provincial.
Con base en lo anterior, el Tribunal Supremo ha estimando parcialmente la demanda, condenando a la sociedad al pago de las cuotas impagadas desde el 11 de mayo de 2012, al considerar (i) por un lado, que el envío del burofax en fecha 11 de mayo de 2017 tuvo efectos interruptivos de la prescripción, pese no haberse enviado en el domicilio social; y (ii) por el otro, que el plazo de prescripción es el de cinco años (1966.3º del Código Civil).
[1] Al respecto, el artículo 1966.3º del Código Civil establece que: «Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 3.ª La de cualesquiera otros pagos que deben hacerse por años o en plazos más breves.»
[2] El artículo 1964 del Código Civil, en su redacción anterior a la Ley 42/2015, de 5 de octubre establecía que: «La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.»
[3] Dicho criterio había sido ya establecido en sentencias anteriores del Tribunal Supremo núms. 242/2020, de 3 de junio, 182/2021, de 30 de marzo y 769/2021, de 4 de noviembre, a las que éste se remite.