{"id":3923,"date":"2025-03-03T09:40:45","date_gmt":"2025-03-03T09:40:45","guid":{"rendered":"https:\/\/beta.todanelo.com\/?post_type=legal-news&p=3923"},"modified":"2025-07-15T08:41:46","modified_gmt":"2025-07-15T08:41:46","slug":"novedades-en-materia-de-vivienda-grandes-tenedores-y-urbanismo-en-catalunya","status":"publish","type":"legal-news","link":"https:\/\/www.todanelo.com\/es\/actualidad-juridica\/novedades-en-materia-de-vivienda-grandes-tenedores-y-urbanismo-en-catalunya\/","title":{"rendered":"Novedades en materia de vivienda, grandes tenedores y urbanismo en Catalunya (Decretos leyes 1\/2025 y 2\/2025)"},"content":{"rendered":"

Recientemente, el Gobierno de la Generalitat de Catalunya ha promulgado dos Decretos-ley en materia de vivienda y urbanismo. La presente alerta informativa profundiza en ellos.<\/p>\n

En primer lugar, debemos mencionar el Decreto ley 1\/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas<\/a> (DL 1\/2025). Este Decreto ley, que entr\u00f3 en vigor el 30 de enero de 2025 y fue validado el 26 de febrero de 2025 por el Parlament, introduce nuevas infracciones en materia de arrendamiento y de protecci\u00f3n de consumidores y usuarios.<\/p>\n

En concreto, el DL 1\/2025 incorpora como infracci\u00f3n, en el caso de vivienda sujeta al r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de precios del alquiler, el hecho de establecer una renta que rebase el importe m\u00e1ximo permitido. Si la diferencia de rentas es superior al 30%, la infracci\u00f3n se califica como muy grave, pudiendo sancionarse con multa de 90.001 a 900.000\u20ac, mientras que, si la diferencia es igual o inferior al 30%, la infracci\u00f3n se considera grave, pudiendo sancionarse con multa de 9.001 a 90.000\u20ac.<\/p>\n

Asimismo, el DL 1\/2025 tipifica como infracci\u00f3n muy grave, sancionable con la multa antes citada (90.001 a 900.000\u20ac), \u201cno hacer constar la finalidad del contrato de arrendamiento o hacer constar una finalidad simulada, falsa o fraudulenta\u201d, en especial en el caso de arrendamiento de temporada.<\/p>\n

El DL 1\/2025 tambi\u00e9n tipifica, por primera vez, otras infracciones como:<\/p>\n

    \n
  1. una infracci\u00f3n muy grave, consistente en repercutir al arrendatario los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y\/o los gastos de formalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento cuando, por el tipo de arrendamiento, no sea procedente;<\/li>\n
  2. \u00a0una infracci\u00f3n grave, consistente en no hacer constar en el contrato la renta que resulta de aplicar del sistema de referencia de los precios del arrendamiento de viviendas o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, as\u00ed como la condici\u00f3n de gran tenedor de la propiedad de la vivienda, y;<\/li>\n
  3. una infracci\u00f3n grave, consistente en no hacer constar, en la publicidad de viviendas para alquilar, la renta que resulta a aplicar el sistema de referencia de los precios del arrendamiento de viviendas o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, as\u00ed como la condici\u00f3n de gran tenedor de la propiedad de la vivienda.<\/li>\n<\/ol>\n

    En l\u00ednea con lo anterior, el DL 1\/2025 tambi\u00e9n modifica el C\u00f3digo de Consumo de Catalunya, incorporando nuevos tipos infractores como la comisi\u00f3n de pr\u00e1cticas abusivas en fraude de ley, consistentes en imponer la formalizaci\u00f3n de un r\u00e9gimen de contrataci\u00f3n de arrendamiento de la vivienda de car\u00e1cter temporal, cuando quede acreditada la finalidad de vivienda de car\u00e1cter permanente o habitual del arrendamiento. Al respecto, se prev\u00e9 que, si no se hace constar que el contrato de arrendamiento de vivienda tiene una finalidad de car\u00e1cter temporal, se presume que es para satisfacer la necesidad primordial de vivienda de car\u00e1cter permanente de la persona arrendataria.<\/p>\n

    En segundo lugar, tambi\u00e9n se ha promulgado el Decreto ley 2\/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo<\/a> (DL 2\/2025), que entr\u00f3 en vigor el 27 de febrero de 2025, sin perjuicio de que est\u00e9 pendiente de ser validado por el Parlament.<\/p>\n

    En virtud del DL 2\/2025, adem\u00e1s de las personas jur\u00eddicas que sean grandes tenedoras de acuerdo con el art\u00edculo 5 de la Ley catalana 24\/2015, tambi\u00e9n deber\u00e1n inscribirse en el Registro de grandes tenedores de vivienda \u201clas personas que, de acuerdo con el art\u00edculo 3.k) de la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tengan la consideraci\u00f3n de grandes tenedoras\u201d.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, los obligados a inscribirse en dicho Registro deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a su condici\u00f3n de grandes tenedoras, y el n\u00famero de viviendas de que son titulares, sin perjuicio de que cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban llevar a cabo la inscripci\u00f3n, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine el reglamento.<\/p>\n

    Por otro lado, el DL 2\/2205 modifica el Decreto ley 1\/2015, de 24 de marzo, en diversos aspectos, siendo de destacar que quedan sujetos a derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Catalunya:<\/p>\n

      \n
    1. La transmisi\u00f3n de cualquier vivienda situada en una zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jur\u00eddica que est\u00e9 inscrito en el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda. Sin embargo, no est\u00e1n sujetas las transmisiones de viviendas de nueva construcci\u00f3n que se hagan a personas f\u00edsicas para su uso propio. En relaci\u00f3n con este supuesto, cabe destacar, mientras no entre en vigor el Decreto regulador que tiene que desplegar el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda, las personas jur\u00eddicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona declarada mercado residencial tensionado, deben acreditar mediante certificaci\u00f3n registral el n\u00famero de viviendas de que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa.<\/li>\n
    2. La adjudicaci\u00f3n de cualquier vivienda que provenga de una subasta administrativa o judicial.<\/li>\n<\/ol>\n

      Por otro lado, se prev\u00e9 que la Generalitat no ejerza los derechos de tanteo y retracto en el caso de adquisiciones de viviendas por parte de personas f\u00edsicas si se cumplen determinados requisitos.<\/p>\n

      Finalmente, el DL 2\/2025 prev\u00e9 que las viviendas adquiridas por la Administracion por el ejercicio de derechos de tanteo y retracto tendr\u00e1n que calificarse de forma permanente como viviendas con protecci\u00f3n oficial.<\/p>\n

      Adem\u00e1s, el DL 2\/2025 introduce varias modificaciones en materia de urbanismo, entre las que se pueden destacar las siguientes:<\/p>\n

        \n
      1. Se da una nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo relativo a las reservas de reserva de suelo para viviendas de protecci\u00f3n p\u00fablica que deben incluir los planes de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica municipal y sus modificaciones y revisiones (art. 57.3 TRLUC). Entre otras novedades, destaca que, por regla general, se eleva de un 30% a un 40% esta reserva en actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica en suelo urbanizable.<\/li>\n
      2. Se introduce la figura de la \u201clicencia b\u00e1sica previa\u201d en los supuestos de obra de nueva planta, de sustituci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n con la finalidad de promover y construir vivienda de protecci\u00f3n p\u00fablica. Esta licencia debe otorgarse en el plazo m\u00e1ximo de un mes y se sujeta a un r\u00e9gimen espec\u00edfico que permite mayor agilidad en la ejecuci\u00f3n de las obras (nuevo art. 188.3ter TRLUC).<\/li>\n
      3. Se regula con mayor detalle el r\u00e9gimen de las indemnizaciones en el caso de modificaciones o revisiones del planeamiento urban\u00edstico que impidan o alteren la facultad de participar en actuaciones de transformaci\u00f3n urban\u00edstica. Entre otras novedades, a efectos de considerar el car\u00e1cter anticipado de una modificaci\u00f3n o revisi\u00f3n de planeamiento desde el punto de vista indemnizatorio, se establece un plazo residual de ejecuci\u00f3n de tres (3) a\u00f1os desde la entrada en vigor del instrumento de planeamiento que corresponda, siempre que la demora no sea imputable a la Administraci\u00f3n (art. 115.3 TRLUC).<\/li>\n
      4. Se a\u00f1ade un nuevo requisito (art. 93.c) TRLUC) a la posibilidad de desarrollar un sector urban\u00edstico por subsectores, consistente en \u201cacreditar\u201d la ordenaci\u00f3n detallada de todo el sector a trav\u00e9s de un \u201cavance de planeamiento urban\u00edstico derivado que abarque todo el sector y que se desarrolle en subsectores, con el fin de garantizar\u201d el requisito relativo a la distribuci\u00f3n equitativa de beneficios y cargas (art. 93.b) TRLUC).<\/li>\n
      5. Se introduce la obligatoriedad de acceso telem\u00e1tico a los instrumentos de gesti\u00f3n urban\u00edstica, que hasta el momento se limitaba a los instrumentos de planeamiento urban\u00edstico (nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 8 texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1\/2010, de 3 de agosto -TRLUC).<\/li>\n
      6. Se introduce una disposici\u00f3n adicional en el TRLUC (25\u00aa), relativa a las urbanizaciones con d\u00e9ficits urban\u00edsticos y se deroga la Ley 3\/2009, de 10 de marzo, dedicada a estos supuestos.<\/li>\n
      7. Se reconoce espec\u00edficamente en el TRLUC que uno de los usos provisionales autorizables al amparo del art\u00edculo 53 TRLUC es \u201cel aparcamiento de veh\u00edculos\u201d, posibilidad que ya estaba prevista en el art\u00edculo 61 Reglamento de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto 305\/2006 de 18 de julio.<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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