Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
Áreas de práctica:
18.12.2018

Arrendamientos de vivienda permanente. Nueva regulación

Si bien la reforma con más repercusión mediática concierne a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la misma también afecta a otras normas, esto es, a la Ley de Propiedad Horizontal estatal (no a la regulación catalana), a la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Régimen de las Haciendas Locales y a la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El 18 de diciembre de 2018 el Gobierno publicaba en el BOE el R.D. Ley aprobado en el Consejo de Ministros del pasado viernes 14, en virtud del cual se realizan una serie de reformas relacionadas con la vivienda.

El Ejecutivo califica las medidas como de urgentes, de ahí su adopción vía Decreto-Ley. La urgencia se fundamenta en cinco motivos:

  • La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda;
  • La existencia de diversos factores que inciden en el incremento de los precios del mercado de la vivienda;
  • La escasez del parque de vivienda social existente en España;
  • El crecimiento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler;
  • Y las deficiencias que en materia de accesibilidad sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida.

Si bien la reforma con más repercusión mediática concierne a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la misma también afecta a otras normas, esto es, a la Ley de Propiedad Horizontal estatal (no a la regulación catalana), a la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley de Régimen de las Haciendas Locales y a la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Tiempo habrá de analizar lo acertado o no de la reforma, así como la suficiencia de las medidas introducidas pero, dada la inminencia de su entrada en vigor (al día siguiente de su publicación), es prioritario enumerar los cambios introducidos por el Gobierno para su conocimiento por arrendadores y arrendatarios.

El Real Decreto-Ley se estructura en cuatro títulos, una disposición adicional, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.

El título I introduce la reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos entre las que destacan:

  • a) Se establece la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico independientemente de su canal de comercialización.
  • b) En los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2 o renta de 5’5 veces salario mínimo interprofesional, primará la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.
  • c) Se extienden los plazos de duración obligatoria para el arrendador (potestativa para el arrendatario), recuperándose los plazos establecidos con anterioridad a la reforma de 2013, es decir, cinco años de vigencia mínima, si el plazo pactado es inferior a ésta.

Ahora bien, como novedad se introduce que, en caso de que el arrendador sea persona jurídica, la duración mínima del contrato obligatoria para el arrendador será de siete años.

El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar.

  • d) En cuanto a la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda, en caso de inexistencia de denuncia previa de alguna de las partes a la finalización del plazo convenido o la prórroga obligatoria, en su caso, se establece que se prorrogará el contrato durante tres años más.
  • e) Si el plazo de arrendamiento concertado es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo.
  • f) Se regulan limitaciones adicionales de actualización de renta y repercusión de gastos durante el período de vigencia obligatoria
  • g) Se prevé que la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda.
  • h) Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Ahora bien, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por tanto, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario en contratos que no excedan de la duración mínima obligatoria. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
  • i)  Se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

El título II introduce modificaciones en el régimen de propiedad horizontal estatal (no aplicables en Cataluña):

  • a)  Se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo 10.1.b) de la LPH.
  • b) Se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
  • c) Se explicita la mayoría cualificada (3/5 partes de propietarios y cuotas) necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de las viviendas destinadas a uso turístico (máximo incremento 20%). Estos acuerdos no pueden ser adoptados con carácter retroactivo.

El título III incorpora una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en aquellos casos que el mismo cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo la necesidad de notificar al demandado con el emplazamiento la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y que a instancia de éstos se suspenda el procedimiento durante un plazo máximo de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica.

El título IV, recoge medidas en materia económica y fiscal, e incluye:

a) La modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:

  • 1º.- Cuando el arrendador sea un ente público, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
  • 2º- Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente  al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
  • 3º.- Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

b) A fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso al alquiler de viviendas, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

La Disposición Transitoria Primera establece que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

La Disposición Transitoria Segunda establece un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las comunidades de propietarios se adapten a la nueva cuantía del fondo de reserva.

La fecha de entrada de vigor de todas estas modificaciones para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda: 19 de diciembre de 2018.